Sanatorie Difformità Edilizie

Per regolarizzazione delle difformità edilizie alla luce del Decreto‑legge n. 69/2024 (“Legge n. 105/2024” di conversione, noto come *“Decreto Salva Casa”) è indispensabile affidarsi a un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) per la verifica specifica del caso.

Il decreto introduce alcune importanti novità per la sanatoria delle “lievi difformità edilizie” e variazioni “non sostanziali”. Tra i punti principali:

• Non si tratta di un condono generalizzato: non tutte le violazioni sono sanabili.
• Per le differenze “parziali” dal titolo edilizio, si richiede la conformità urbanistica al momento della domanda e la conformità edilizia (norma tecnica) al momento della realizzazione, riducendo il requisito della “doppia conformità”.
• Introduzione di tolleranze costruttive per difformità minori (ad esempio, spessori, spallette, etc) che possono “automaticamente” non necessitare sanatoria se rientrano nei limiti previsti.
• Proroga o modifica dei termini per la presentazione dell’istanza di sanatoria e della rimozione degli abusi.

Passaggi tipici per sanare una difformità edilizia

Ecco una sequenza indicativa dei passaggi da seguire:

1. Verifica preliminare della situazione
   • Individuare l’intervento realizzato: nuova costruzione? modifica interna? manutenzione straordinaria? variazione essenziale?
   • Verificare se esiste un titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA, CILA) o se l’opera è stata realizzata senza titolo o in totale difformità.
   • Verificare il regime precedente all’intervento, lo strumento urbanistico vigente e le norme tecniche in vigore al momento della realizzazione.

2. Valutazione della sanabilità

• Se l’intervento è in parziale difformità (cioè è stato fatto un titolo o comunicazione e poi eseguita qualche variazione rispetto al titolo) → applicabile il regime semplificato (ex art. 36-bis TUE con il Decreto Salva Casa).
• Se l’intervento è in assenza di titolo o totale difformità da titolo abusivo: regime più rigoroso, verifica del rispetto della “doppia conformità”, ordine di demolizione, termini di attività.
• Verificare che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda (o alla realizzazione, a seconda dei casi) e rispetti i requisiti edilizi tecnici.

3. Preparazione della pratica tecnica

• Tecnico abilitato redige relazione asseverata, rilievo dello stato di fatto e stato legittimo, documentazione fotografica, attestazioni urbanistiche/edilizie.
• Inoltro allo Sportello Unico Edilizia (“SUE”) o all’amministrazione competente della domanda di permesso in sanatoria o SCIA in sanatoria, secondo il caso.

4. Pagamento dei diritti e/o sanzioni

• In alcuni casi è richiesto un contributo straordinario o una sanzione maggiorata per ottenere il titolo in sanatoria.
• Verificare eventuali oneri urbanistici residui (anche se il Decreto Salva Casa ha semplificato o ridotto alcuni oneri per determinate operazioni).

5. Rilascio del titolo in sanatoria / conclusione pratica

• Se tutto è conforme, il Comune rilascia il titolo abilitativo in sanatoria (permesso in sanatoria) o accetta la SCIA in sanatoria.
• Dopo il rilascio, eventuali opere successive devono rispettare il titolo di sanatoria e le prescrizioni indicate.

6. Successiva vigilanza o adeguamento

• Il Comune può richiedere integrazioni, verifiche, o definire prescrizioni.
• In caso di mancato adeguamento entro i termini, può essere revocato il titolo o ordinata la demolizione.

Limiti e attenzioni importanti

• Le difformità gravi o le realizzazioni totali senza titolo e non sanabili restano escluse dal regime semplificato.
• La disciplina non ha valenza retroattiva per tutte le situazioni: non tutti i casi possono beneficiare delle nuove norme se la domanda non viene presentata nei termini o il caso è di gravità elevata.

Ogni Comune può avere regolamenti specifici, norme locali e strumenti urbanistici che devono essere rispettati: la sanatoria non significa “libera tolleranza”.